REITs, Real Estate Investment Trusts, könnte man mit Immobilienaktienfonds übersetzen. Hier wird Geld von Investoren gesammelt und anschließend in Immobilien investiert. Der Vorteil von REITs ist, dass sie in der Regel börsennotiert und eine Form der Aktienanlage sind. Die Gewinne der REITs stammen aus dem Verkauf, der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und Grundstücken. Ich suche bereits seit einiger Zeit nach einem guten Immobilieninvestment, jedoch habe ich bisher noch keine Wohnung/Haus gefunden, welches sich dafür eignet. Momentan ist einfach alles zu teuer. Dennoch kann ich mit einem REIT bereits mit einem kleinen Betrag von Immobilien Investments profitieren.
Für mich sind REITs eine gute Ergänzung zur Diversifizierung des Portfolios. Die meisten REITs sind auf eine Anlageform spezialisiert. Daher könnt ihr entscheiden, ob ihr eher in Wohn-REITs, in Medizin-REITs oder Shopping Mall REITs investieren möchtet. Um als REIT eingestuft zu werden, müssen diese z.B. in den USA mindestens 90% des zu versteuernden Einkommens ausschütten. Daher haben diese oft eine überdurchschnittlich hohe Dividendenrendite von rund 8%. Zudem muss jedes REIT 75% des Vermögens in Immobilien investieren. Zusätzlich ermöglicht die Steuerbefreiung für REITs auf Unternehmensebene eine höhere Rendite.
Arten von REITs
Es gibt zwei verschiedene Arten von REITs. Zum einen die börsennotierten Aktien-REITs und zum anderen Hypotheken-REITs. Die letzteren investieren in Hypotheken und sind eine etwas andere Anlageform. Im Allgemeinen spricht man von REITs wenn man die erste Variante meint. Diese REITs besitzen Eigenkapital und erzielen daraus Erträge.
REITs sind vor allem in den USA beliebt. Hier haben sie eine Marktkapitalisierung von mehr als 500 Millionen US-Dollar. Seine Beliebtheit genießen sie, da diese ein großes Total-Return-Potenzial haben. Einige dieser REITs konnten langfristig eine durchschnittliche Gesamtrendite von 15% oder mehr erzielen. Nicht nur in den USA sind REITs beliebt, in vielen Ländern ist diese Anlageform eine anerkannte Form der indirekten Immobilienanlage. In Deutschland gibt es nur wenige REITs.
Je nach Land gibt es unterschiedlich hohe Mindestausschüttungsquoten:
- USA: 90%
- Australien: 100%
- Japan: 90%
Nichtsdestotrotz darf man sich nicht von der Sicherheit eines indirekten Investments in Immobilien täuschen lassen. Es ist trotzdem eine Aktie und die Wertentwicklung hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Wie bewertet man ein REIT?
Zuerst sollte man sich die Unternehmenspräsentation auf der Webseite des REITs anschauen. Hier sind die wichtigsten Informationen, wie Umsätze, Geschäftsfelder, Regionen etc. ersichtlich. Dies ermöglicht einen sehr guten ersten Einblick. Ich suche meist den Namen in Kombination mit dem Ausdruck „investors relations“. So kommt man sehr schnell zu der Webseite mit den relevanten Informationen.
Hier sieht man zum Beispiel wie diversifiziert das Portfolio des REITs aufgestellt ist. Ich schaue mir zusätzlich auch immer die Angaben zum „Kunden-Mix“ und die Länge der Mietverträge an.
Ist der REIT interessant kann man sich einige Finanzkennzahlen anschauen. Oft fallen in diesem Zusammenhang FFO und AFFO.
FFO bedeutet Funds From Operations und stellt den operativen Cash-Flow eines Unternehmens dar. Er wird berechnet, indem man den Nettogewinn und die Abschreibungen addiert und die Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien subtrahiert. Jedoch werden bei dieser Kennzahl nicht die aktivierungspflichtigen Instandhaltungskosten beachtet.
Dafür nimmt man den AFFO, also den Adjusted Funds From Operations. Hier werden zusätzlich noch die Instandhaltungskosten einbezogen. Viele nehmen diese Kennzahl als einen guten Indikator für die Fähigkeit in Zukunft Dividenden zahlen zu können.
Generell ist mir wichtig, dass ich an das Geschäftsmodell glaube und denke, dass sie auch in der Zukunft in der Lage sind ein konstantes Einkommen zu erwirtschaften.
FAZIT
Die bereits oben erwähnten Risiken müssen bewusst sein, denn ein REIT ist immer nur so wertvoll wie die Immobilien im Portfolio. Dennoch sind ETFs eine gute Ergänzung zum differenzierten Portfolio, da man damit flexibel und transparent in Immobilien investieren kann.
Risikohinweis:
Die beschriebenen Hinweise im Artikel sichern keine Kursentwicklungen zu. Auch stellen Kennzahlen der Vergangenheit keine Sicherheiten für die Zukunft dar. Bitte bedenkt, dass der Wertpapierhandel an der Börse ein Verlustrisiko birgt.